1998年房改，房地產市場化大幕拉開，房地產行業進入市場化初期，一直到2003年，銷售面積從1.2億平方米增長到3.4億平方米，年均增速22.5%，期間全國城鎮化率年均增加1.4個百分點，總人口年均增長934萬人。2004-2008年是房地產行業的快速發展期，土地招拍掛制度登場，在經濟高速增長和城鎮化帶動下，房地產行業迎來了“黃金十年”，銷售面積從3.8億平方米增長到6.6億平方米，年均增速14.6%。2009-2013年是房地產行業市場繁榮期，為應對美國次貸危機傳導至國內的負面影響，2008年國家推出“四萬億投資計劃”，推動2009年房地產銷售面積躍升至9.5億平方米，并保持了7.9%的年均增速。2014-2015年是房地產行業的調整期。2016-2021年，房地產行業進入平穩發展期，全國城鎮化率逐步降低，“房住不炒”定調樓市，疫情爆發，加之“三道紅線”、土拍“兩集中”等政策逐步收緊，房地產銷售面積的年均增速降到了2.4%。2022年，全國總人口負增長85萬人，房地產銷售面積減少到13.0億平方米，比2021年減少24%，房地產行業進入下行期。2023年，房地產市場反轉局勢已成，政策進入全面寬松期。

???圖：房地產行業發展各階段概況

房地產業與建筑業通過投資、消費既直接帶動建材、家具、批發等制造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。根據國家統計局2020年投入產出表估算出廣義房地產業完全拉動上下游GDP約10.02萬億元，直接拉動上下游GDP約2.35萬億元。分行業看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產完全拉動的GDP占該行業總GDP占比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。總體來看，水泥、砂石、鋼筋等建材行業將進入持續時間較長的去產能時期。

???圖：房地產拉動上下游GDP（2020年）

房地產行業對中國經濟的影響呈現“4”“5”“6”特征，即房地產的相關貸款占銀行信貸的40%，房地產的相關收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%在住房上！2022年，建筑業增加值8.3萬億元，占GDP的6.9%，帶動上下游50多個產業的發展，為全社會提供了超過5000萬個就業崗位；房地產業增加值7.3萬億元，占GDP的6.1%，房地產關系60多個行業、幾千萬人就業。建筑和房地產兩大行業的增加值合計占GDP的13%，穩住建筑業和房地產業，對穩定經濟大盤有重要意義。

房地產行業三大指標的歷史高點均出現在2021年，即土地出讓年收入8.7萬億，新房銷售面積18億平方米，新房銷售額18.2萬億元。

????圖：全國歷年賣地收入（億元）

2022年4月以來，我國房地產開發投資連續19個月負增長。2011-2021年，我國房地產開發投資由6.17萬億元增長至14.76萬億元，增長約2.4倍。2023年1-11月，我國房地產開發累計投資10.4萬億元，投資規模下降至2017年同期水平，同比下降9.4%。?

?

房地產已成為當前我國經濟下行風險的主要來源，始于2021年的房地產融資緊縮導致了當前困局。

?

對開發商信用風險（爛尾）的擔心嚴重制約了地產銷售，近兩年期房銷售增速顯著低于現房，行業陷入惡性循環，至今尚未恢復正常。

供給瓶頸顯著收緊，房地產市場供需平衡即將迎來逆轉，始于2021年的“集中供地”政策已明顯推高大城市地價，為房價上漲埋下種子。

?

供需兩端政策持續發力，核心一二線城市政策繼續優化。

需求端，繼續降成本、降門檻。一線城市因區施策、因需施策，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貨利率，向剛需傾斜，優化普宅認定標準，降低交易稅費等。一線城市也可能優化郊區限購；核心二線城市預計將全面取消限購。更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

供給端，融資環境有望改善。在“促進金融與房地產良性循環”要求下，企業端資金支持政策有望繼續細化落實，“三個不低于”改善企業資環境?！氨＝粯恰辟Y金和配套舉措或進一步跟進，推動化解項目交付風險。各地土拍規則預計將繼續放寬，帶動土地市場活躍度提升。

2023年下半年，中央政治局會議、中央金融工作會議、中央經濟工作會議都對加快推進“三大工程”作出了重大決策部署，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”是中央根據房地產市場新形勢推出的重要舉措。國務院先后審議通過或印發《關于積極穩步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》《關于規劃建設保障性住房的指導意見》。

根據光大證券研究，未來幾年“三大工程”年投資額有望超萬億，預計2024年“三大工程”建設投資1.9萬億元，其中：

●?保障性住房：預計2024年建筑面積1.5億平方米，投資5282億元；

●?城中村改造：預計總建筑面積9.56億平方米，總投資額約為5.2萬億-8.6萬億元，2024年投資1.0萬-1.7萬億元；

●?平急兩用公共基礎設施：預計第一批項目可撬動總投資5811億元，2024年投資2906億元。

在2022年以來的房地產投資持續下行的“慣性”作用下，預計2024年房地產總體投資仍將維持下滑趨勢。而隨著《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文）下發，我國有望推動商品房+保障房的住房雙軌制改革，保障房需求有望進一步提升。2024年，只要銀行將繼續對正常經營的房地產企業做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支持剛性和改善性住房需求；同時，加強預售資金監管，確保在建項目順利完成。預計2024年房地產市場的防風險、穩市場的政策目標能夠基本實現。

2024年，中國房地產市場的其他趨勢展望概括為：銷售市場仍有下行壓力，全年銷售規模同比或下降；短期價格下跌態勢延續，全年均價整體結構性上漲；企業新開工或繼續調整，開發投資額下行趨勢難改。但在發展經濟的強烈需求下，以及一系列政策綜合作用下，有望在不遠的將來看到房地產市場逐步減緩下行趨勢，甚至震蕩企穩。