作者：楚姣姣

2020年4月，中國證監會、國家發展改革委發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。2021年6月，發改委再次發文《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，明確了八大試點行業，包括交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環?；A設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房，同時明確酒店、商場、寫字樓等商業地產項目不屬于試點范圍。

2021年6月，滬深交易所首批9只基礎設施公募REITs項目正式上市。截止目前，我國累計發行基礎設施公募REITs 20只，包括交通基礎設施（高速公路）5只、能源基礎設施1只、生態環?；A設施（污水處理、垃圾處理）2只、倉儲物流基礎設施（物流地產）2只、園區基礎設施7只、保障性租賃住房3只。

表1：我國基礎設施公募REITs發行情況

2016-2021年，我國累計完成基礎設施投資110萬億元，擁有龐大的基礎設施存量市場。同時，我國城鎮化水平與發達國家相比仍有較大增長空間，基礎設施投資增速雖下滑，但仍保持高位，需求依然旺盛。未來，基礎設施投資將主要圍繞區域協調發展、區域重大戰略、補短板強弱項、保障性民生工程、城市更新、新型基礎設施等領域展開。

基礎設施投資需要龐大的資金支持，但截至2022年6月末,全國地方政府債務余額高達34.75萬億元，各省市政府負債率、債務率普遍較高，隱性債務問題亟需解決，同時房地產市場持續低迷，“土地財政”難以為繼；大型國有企業作為基礎設施投資建設的主力軍，高質量發展背景下兩利四率考核力度加大，資產負債率壓降任務艱巨，投資空間有限。

長期以來，我國金融市場以間接融資為主、直接融資為輔，且直接融資中還包含了屬于債務性融資的債券融資。REITs作為權益性金融工具，能夠幫助建筑企業將低流動性的不動產轉化為高流動性的金融資產，通過存量資產盤活（去庫存）、資產負債結構優化（去杠桿），提升企業再融資能力，形成存量資產與新增投資的良性循環，為建筑企業高質量發展帶來機遇。

那么，建筑企業應如何通過基礎設施REITs實現高質量發展？

1.提高運營效率

根據《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》，發行基礎設施REITs需要項目成熟穩定，項目運營時間原則上不低于3年，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正，預計未來3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值）原則上不低于4%。

基礎設施REITs對項目運營提出了更高的要求，需要建筑企業高度重視項目建設期與運營期的銜接，搭建運營管理體系，引進培養運營管理專業人才，提高運營效率，盡早滿足REITs申報要求。

2.投資優質項目

基礎設施REITs八大試點行業為建筑企業調整業務結構、選擇投資項目指明了方向。建筑企業可聚焦八大試點行業，選擇優質項目進行投資，在投資階段考慮項目退出路徑，通過“投資-建設-運營-退出-再投資”循環不斷擴大業務規模，同時實現兩利四率等經營指標穩中向好。