2010年6月，住建部等七部門聯合發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，提出大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求。

2016年6月，國務院發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，支持房地產開發企業拓展業務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房；引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

2021年7月，國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足。

二十大報告進一步提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

長期以來，房地產企業堅持“快拿地、快開發、快銷售”的快周轉模式，并通過高杠桿推動我國房地產市場快速發展。2010-2021年，房地產開發投資占固定資產投資的比重保持在25%左右，對我國經濟增長的帶動作用不容忽視。但近期房地產市場持續低迷，房企資金鏈斷裂、暴雷頻繁，傳統的房地產開發模式難以為繼，房地產企業亟需通過尋找新賽道、進入新領域、發展新模式等途徑實現轉型升級。

2022年8月31日，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT 3只保障性租賃住房REITs成功發行；2022年9月23日，上海證券交易所受理了“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”項目，是第四單保障性租賃住房REITs，也是首單房企申報的保障性租賃住房REITs。

國家政策的支持、保障性租賃住房REITs的成功發行為房地產企業轉變業務模式、推動產業升級指明了方向。租賃住房前期開發投入大，后期依靠租金收入回報周期長，過去，房企迫于資金壓力難以主動選擇租賃住房這一賽道，雖然租賃住房類REITs產品已有成功發行先例（如保利租賃住房REIT），但私募REITs流動性較差，且債券特征明顯、權益屬性不足；未來，隨著我國公募REITs市場的逐步成熟，房企有望通過REITs實現租賃住房上市，緩解資金壓力的同時降低負債率，實現輕資產運營，以低成本、低杠桿推動滾動開發，帶來業務規模持續增長。

那么，房地產開發企業應如何拓展租賃住房市場？

第一，抓住保障性租賃住房市場機遇，在珠三角、長三角、京津冀、成渝等重點城市群的核心城市、人口凈流入城市、租房需求多城市、試點城市，在交通便利、靠近園區、重點片區等區域，以合作開發、代管代建等模式開發保障性租賃住房，理清土地支持、政府補貼、稅收優惠、信貸融資等各項扶持政策，探索集體經營性建設用地、企事業單位用地、園區用地等多渠道、低成本拿地途徑，做好項目前期市場調研與租戶需求分析，推動項目周邊商超、學校、醫院等生活配套開發建設，為項目運營打好基礎。

第二，引進培養租賃住房業務專業運營團隊，必要時與自如、魔方等專業租房平臺開展合作，積累“開發-持有租賃”業務運作經驗，培育專業、優質、高效的運營能力，打造租賃住房專業品牌，以品牌影響力進一步推動市場開發。探索為租戶提供就業幫扶、創業咨詢、社交娛樂等多元化配套服務，以增值服務提升項目出租率、盈利能力等指標，為項目通過REITs上市打好基礎。

第三，抓住城市更新政策機遇，適時拓展存量房改造項目，對廠房、商辦、倉儲中心等存量房屋進行改造開發，盤活社會低效、無效存量資產，打通改造開發-租賃運營-REITs上市業務流程，擴大租賃住房業務規模與占比，以“租售并舉、輕重結合”優化業務結構，實現企業轉型升級。

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