作者胡海明

國務院規劃建設配售型保障性住房建設。2023年8月25日，國務院審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，明確規劃建設保障性住房應按照工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發展可持續的原則、由城市人民政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施，在此基礎上采取市場化方式運作，按保本微利原則配售；配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定，保障性住房配售辦法由城市人民政府制定。

部分城市制定配售型保障性住房管理辦法。2024年3月7日，大連市住房和城鄉建設局發布《大連市配售型保障性住房管理辦法》（征求意見稿），保障性住房配售價格按照基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、適度合理利潤的原則進行核算，項目最終銷售均價不得超過核定的標準。2024年3月15日，昆明市住房和城鄉建設局發布《關于公開征求昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）意見的公告》，明確根據項目土地劃撥價格、建安成本、不超過5%的利潤等因素，預估配售型保障性住房銷售價格。2024年4月16日，鄭州市住房保障和房地產管理局發布《鄭州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》，“保住房”配售價格主要由土地價格、建安成本、5%的利潤以及需據實核算的相關成本組成，與“保住房”項目直接相關的城市道路和市政基礎設施，以及教育、醫療、養老等公共服務設施不攤入配售價格。2024年4月30日，杭州市住房保障和房地產管理局發布《杭州市保障性住房配售管理辦法（試行）（征求意見稿）》，明確保障性住房銷售基準價格，按照基本覆蓋劃撥土地成本和建設安置成本、加適度合理利潤的原則核定。

獲準進行保障房籌集建設的城市擴容。2024年1月，獲準進行保障房籌集建設的城市已從城區常住人口300萬以上的大城市，擴圍至省會城市或城區常住人口超過100萬的大城市，調整后納入保障房建設的城市由35個擴大至106個。

配售型保障房建設資金相對有保障。配售型保障房的資金來源主要是地方財政、企業（國企城投）自籌、國開行與農發行開發貸款、地方專項債以及中央財政以獎代補專項資金、中央預算內固定資產投資補助資金、住房公積金開發貸款等。2023年11月，財政部下達了2024年部分中央財政城鎮保障性安居工程補助資金425億元；2024年4月，財政部在國新辦新聞發布會上明確表示，將“保障性住房”等納入專項債券用作項目資本金范圍，進一步發揮專項債券撬動作用；2023年12月，央行重啟PSL以來，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增4678 億元PSL，主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”；2024年4月，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新透露，目前5000億元抵押補充貸款（PSL）額度發放完畢，支持推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。

配售型保障房建設規模一般但前景較好。通過公開資料整理發現，截至2024年4月30日，有超過32個城市發布2024年配售型保障性住房建設計劃，累計建設超過13萬套，項目數量超過200個，預計年總投資額超過1000億元；配售型保障性住房開發建設單位均是地方國有企業，大部分采用DB設計施工總承包或EPC工程總承包模式，中標單位以央國企為主；配售型保障性住房為商品房價格的3-4折，具備較強的市場競爭力，銷售回款基本不存在問題。

加強市場研究。對大中型城市配售型保障性住房管理政策辦法、建設投資計劃、建設項目清單等信息進行收集、整理與分析，對市場競爭對手、項目商業模式進行分析研究，對城投、城發、建投、安居等配售型保障性住房開發建設平臺信用風險與債務風險進行評估，結合企業區域布局與綜合經營能力，明確重點城市、重點客戶與重點項目信息。

強化央企合作。梳理重點城市屬地深耕經營的建筑規劃類地方設計院，結合重點跟蹤項目信息，與重點城市優秀設計院加強前期交流溝通對接，積極爭取建立戰略合作關系，發揮央企品牌資金與施工技術優勢、地方企業資源關系與設計優勢，“強強聯合”組建聯合體拓展配售型保障房EPC或DB項目。

創新經營策略。一是與地方政府配售型保障性住房開發平臺加強高層對接與交流合作，有效整合優質金融資源，通過“黨建共建、協助融資或發債、成立合資公司”等方式，建立緊密戰略合作關系，提前獲取配售型保障房項目信息，努力承接配售型保障房承包項目。二是加強智能機械設備的聯合研發，加強大穿插施工與精益建造，全面推進機械化或半機械化施工，縮短工程建造周期，全面降低人工成本，降低工程建造成本，打造低成本核心競爭力，通過“優質低價”等方式，努力承接配售型保障房承包項目。

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